El nuevo Código de Planeamiento Urbano consolida a Lanús como una ciudad dormitorio

Informe y análisis sobre los impactos negativos del nuevo Código de Planeamiento Urbano de Lanús, elaborado por las comisiones de Infraestructura Urbana y Ambiente del Instituto de Estudio y Administración Local (IDEAL Lanús).

El Código de Planeamiento Urbano y Edificación (en adelante CPUyE), se define como un instrumento técnico con el objetivo de determinar las características y distribución de las diferentes actividades humanas dentro de un territorio específico.


El intendente de Lanús, Néstor Grindetti, impulsó, como autoridad máxima del Poder Ejecutivo y mediante las y los concejales que integran el Bloque de Juntos por el Cambio, la modificación de dicho instrumento en el ámbito del Honorable Concejo Deliberante, de lo cual es importante destacar que dicha situación se promueve sin ninguna instancia previa de consulta a las autoridades especializadas en la materia que integran los poderes ejecutivo y legislativo locales, como así tampoco se ha consultado con los vecinos y vecinas del distrito.


En el Municipio de Lanús se cuenta, por un lado con la Universidad Nacional de Lanús, en la cual se dicta la carrera de Licenciatura en Gestión Ambiental Urbana, con más de 20 años de trayectoria y ampliamente capacitada en temas vinculados al urbanismo, y por el otro lado con distintas instituciones y asociaciones de martilleros, arquitectos, ingenieros y distintas especializaciones que también cuentan con la capacidad como para dar una opinión técnica referido al mencionado Código, pero ninguna ha sido consultada por el órgano ejecutivo local.


Desde el IDEAL, creemos central que un documento de estas características sea consecuencia de un consenso político y técnico amplio que pueda dejar a nuestros vecinos y vecinas una política urbana común de mediano y largo plazo y una planificación de crecimiento sustentable en nuestro distrito.


¿Aprobación y modificación de espaldas a la gente?


El CPUyE que acaba de ser aprobado por el Concejo Deliberante, con el voto exclusivo del oficialismo local, tiene un sesgo muy claro sobre el tipo de Ciudad que se propone: un Lanús que sea una ciudad dormitorio de la Ciudad de Buenos Aires. Propone ampliar la zona céntrica de Lanús, Remedios de Escalada y Valentín Alsina y de esta manera aumentar su densidad poblacional tal como se muestra en la comparación de mapas que se exhiben a continuación:


Comparación entre zona de centro de Lanús y Remedios de Escalada
Comparación entre zona de centro de Lanús y Remedios de Escalada

Comparación entre la zona de Valentín Alsina
Comparación entre la zona de Valentín Alsina

El mensaje es claro, con este Código nos dirigimos a una ciudad concentrada en las adyacencias de la Av. Hipólito Hirigoyen, con un 80% del distrito que lo rodea en evidente deterioro y abandono. En definitiva, la modificación al código que delimita las acciones para llevar a cabo la construcción de nuestra ciudad está lejos de mejorar la calidad de vida de quienes habitamos los barrios de Lanús.


Algunos datos alarmantes a tener en cuenta: prácticamente se vería duplicada la cantidad de personas que pueden vivir por metro cuadrado (de 800 habitantes por hectárea, se pasaría a 1000 por hectárea) en la zona identificada en azul como S2R4, la cual, a la vez, pasa a ocupar una extensión que casi triplica su radio en el territorio comparado con el Código de Planeamiento Urbano y Edificación anterior, y en la zona naranja denominada S1R1 aumenta su extensión un 20%, aunque conserva la misma densidad poblacional.


Queremos poner énfasis en este punto: en el centro de Lanús podrá vivir el doble de habitantes pero con la misma infraestructura que hoy en día ya se encuentra al borde del colapso. El Municipio, no está realizando la evaluación y previsión respecto a este tema.


Según estima este año el Ministerio de Hacienda y Finanzas de la Provincia de Buenos Aires, la ciudad de Lanús cuenta con 462.760 habitantes, repartidos en una superficie de 48 km2, lo cual otorga una densidad poblacional de 9.571 habitantes/km2, es por ello que se lo considera el distrito más densamente poblado de nuestro país.


Dicho distrito, padece una falta categórica de espacios verdes ya que se cuenta con aproximadamente 2.5 m2 por habitante, lo cual está muy por debajo de los 10 a 15m2 por habitantes recomendado por la Organización Mundial de la Salud. En concordancia con ello, vale adicionar la falencia de arbolado urbano que sostenga las estructuras del suelo (ya decapitado por nuestra historia de ladrilleras en el distrito) y que absorba las napas freáticas que se encuentran a 40cm de la superficie pues la innumerable cantidad de pozos en las calles son una consecuencia evidente de este problema y de la ineficiencia del control de la circulación del tránsito pesado.


En lo que se refiere a la situación de los barrios populares, podemos citar a la directora de la Licenciatura en Gestión Ambiental Urbana, la Dra. María Sol Quiroga que afirma que "hay en este municipio, actualmente, 16.011 hogares localizados en 20 barrios populares en una superficie de 161,40hectáreas, alcanzado los casi 100 hogares por hectárea, valor que triplica la media del total del AMBA; y solo un tercio de ellos posee servicios de saneamiento." (Fuente: http://vientosur.unla.edu.ar/el-amba-en-la-pandemia/, 2020).


De acuerdo a las entrevistas, relevamientos y estudios de campo realizados por el Instituto IDEAL en los barrios de Villa Los Talleres de Remedios de Escalada, Villa Caraza, Villa Ilaza, El Pueblito, podemos identificar distintas problemáticas comunes entre ellos: zonas inundables, falta de presión en el servicio de agua potable, falta de acceso a la cloaca, microbasurales, falencias en la estructura de un territorio que devienen en la falta de acceso a un hábitat digno e inclusivo para sus habitantes.


No quedan dudas que las modificaciones aprobadas por Juntos por el cambio en el HCD van a agudizar estas problemáticas de infraestructura, por el colapso de los servicios públicos que ya hoy son moneda corriente en la zona Lanusita, cuando después de las mínimas lluvias distintos residuos cloacales y sanitarios emergen de las alcantarillas.


La aprobación de este código a espaldas de quienes habitamos el Municipio, implica la inexistencia de discusiones que se podrían haber dado en simultáneo, como ser la oportunidad de generar nuevas áreas administrativas para descentralizar la gestión municipal y que esté al alcance de todos los vecinos y vecinas, la oportunidad de discutir qué modelo de vivienda queremos construir, quiénes las construyen y para quiénes se construyen y si esa construcción de nuevas viviendas las regula el Estado o el mercado. Perdimos, entonces, la oportunidad de dar un debate integral sobre nuestro futuro.


Con el objetivo de dimensionar el impacto que genera dicha modificación, realizaremos un análisis teniendo en cuenta aspectos normativos, urbanos, sociales y ambientales.


Marco normativo


Mediante la Ordenanza N° 5687 sancionada en el año 1983, se definieron 10 secciones que describen la reglamentación sobre la gestión de trámites para las habilitaciones, las características edilicias y urbanas, y la zonificación de los usos del suelo (residencial y comercial), es decir, la distribución espacial de las actividades dentro de las 48,35 Km2 del distrito de Lanús.


En el año 2011, a través de la Ordenanza N° 11.152 se realizan modificaciones sobre las secciones 2º, 3º, 4º y 7º que son reemplazados por los anexos I, II, III y IV, respectivamente.


El proyecto de modificación del CPUyE del partido de Lanús, aprobado el día martes 12 de abril de 2022 consiste en la creación del Anexo V, el cual reemplaza al Anexo II de la Ordenanza 11.152/11, Sección 3º. Previamente se realizaron las primeras alteraciones sobre dicha Sección mediante la sanción de la Ordenanza N° 12741 del año 2018.


Esta Sección define las normas urbanísticas que darán lugar a las distintas zonificaciones que componen el territorio, que mediante distintos indicadores el uso del suelo y las características de las edificaciones de acuerdo a las distintas zonas en la cual será dividido el territorio.


Tanto el Anexo V como el Anexo II, en el marco de las normas fijadas por la Ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires, dividen la ciudad de Lanús entre zonas urbanizada, semi-urbanizada y especiales.


Asimismo, en la sección 3 define indicadores urbanísticos reglamentados con distintas exigencias de acuerdo a la zona tratada. Destacamos los puntos centrales:


- Alturas máximas de edificación,

- Factor de ocupación del suelo (en adelante FOS),

- Factor de ocupación total (en adelante FOT),

- Capacidades poblacionales netas máximas, entre otros.


Modificaciones implementadas


Como se mencionó anteriormente, el CPUyE define los indicadores urbanísticos en cada una de las zonas y, por lo tanto, su extensión a lo largo del Partido de Lanús. En cuanto a las extensiones, podemos afirmar que aquellas que fueron modificadas en mayor medida son las comprendidas en la clasificación “zonas urbanizadas”. A continuación, enumeraremos las modificaciones más relevantes y se calculan de manera aproximada los porcentajes de extensión de cada zona con respecto al total de la nuestra ciudad.


La zona comercial-administrativa está numerada mediante las siglas S1CA, se extiende a los alrededores de los puntos más céntricos de Lanús, ubicándose en Valentín Alsina (por la Av. Juan Domingo Perón), Estación de Lanús (este y oeste) y Remedios de Escalada Oeste (precisamente en el barrio Villa Remedios de Escalada). Esta zona se extiende un 80% pasando de abarcar el 2.3 al 4.2% de la ciudad, comprendiendo ahora parte de los barrios de Villa Industriales en Lanús Oeste (en la cercanía con la Av. Hipólito Irigoyen) y Villa General San Martin en Remedios de Escalada. Esta zona mantiene los valores de sus indicadores urbanísticos, los cuales son los más altos de todo el Municipio, con densidad poblacional máxima es de 2.000 habitantes/ha FOS 0.6 y FOT 3.0


Las zonas residenciales que se encuentran en segundo nivel con respecto a los valores de los indicadores urbanísticos son aquellas denominadas mediante las siglas S1-R1, S1-R2 y S1-R3. Tienen la particularidad de encontrarse cercanas a los lugares céntricos definidos anteriormente.


Con respecto a la zona residencial S1-R1, aumenta un 19% en su extensión, abarcando parte de los barrios Lanús Oeste, Pescopagano, Villa Gral San Martin, Balcarce y Villa Gral Paz (Lanús este). La zona residencial S1-R2, que se encuentra en el barrio de Valentín Alsina, disminuye su área un 33%, siendo la misma reemplazada por la zona S1-CA. La zona S1-R3 se mantiene constante encontrándose en el barrio Villa Los Talleres. En cuanto a los indicadores urbanísticos, los mismos se mantienen constantes en esta modificación.


En cuanto a las áreas urbanizadas S2-R3 y S2-R4, tienen múltiples modificaciones en los respectivos indicadores urbanísticos, y son aquellas que mayores cambios sufrieron.

Sobre la zona residencial S2-R3, podemos decir que es la que más superficie abarca de la totalidad del territorio del Partido, pero con indicadores urbanísticos más bajos. La misma disminuye aproximadamente un 24,5% de su superficie, pasando del 80 al 60,3% del total del territorio. Del área disminuida, podemos indicar que la misma es reemplazada por las zonas S1-R1 y S1-R2, mayormente en las localidades de Valentín Alsina, Gerli Oeste, Lanús Oeste y Remedios de Escalada. Los indicadores urbanísticos de la zona S2-R3 (con servicios), en general disminuyen con respecto a los valores previos a la modificación del CPUyE, en tanto a esto la densidad poblacional disminuye de 800 a 600 h/ha, el FOT disminuye de 1.80 a 1.40.


La zona S2-R4, mediante la modificación del CPUyE, aumenta 226% su superficie, abarcando los barrios Paso de Burgos, Villa Spinola, Villa Fisher, Villa Libertad, Villa Atlántida, Villa Arguerich, Lanús, Pescopagano, Villa Remedios de Escalada, Villa Gral. Balcarce, Villa Gral. San Martin, Villa los Talleres, Villa Sarmiento, Villa Gral. Paz y Villa de la Colonia. En esta zona (con servicios), a partir de esta modificación, la densidad poblacional aumenta de 800 h/Ha a 1000 h/Ha, el FOT disminuye de 2,50 a 2,00. En ambos casos, el FOS se mantiene constante en 0,60.



El indicador urbanístico definido como altura máxima permitida define la altura límite autorizada para las construcciones en cada zona. Es un indicador que nos permite interpretar directamente la magnitud en cada caso y, con una estimación de 3m de altura por piso, se puede saber la cantidad de pisos permitida en cada zona. La misma altura es variable debido a que contempla distintas situaciones de retiro de línea municipal (LM), permitiendo la construcción de más altura en este caso. En algunas zonas se tiene en cuenta una altura de basamento si se cumplen determinadas características a partir de la cual se contará la altura máxima permitida.


En el Anexo V se modifican los parámetros para las distintas zonas y a continuación se comparan los casos sobre LM.


La Zona S2-R3 disminuye la altura máxima permitida de 9 a 6 metros cuente o no con servicios. En caso de que haya un retiro de 2mts. de línea municipal la altura máxima permitida disminuye de 12 a 7 metros en caso de no contar con servicios, y a 10 m en caso de contar con ellos. Este caso aplica a las zonas S3-R5, S4-R5, S2-V, S4-V y E6-1.. Para la zona S2-R4, la altura máxima sin retiro de línea municipal varía de 12 a 9mts. si cuenta con servicio y a 7mts. en caso de no contarlo. Si se realiza un retiro de línea municipal de 2mts en esta zona la altura máxima permitida varía de 12 a 7mts. en caso de no contar con servicios y en caso de contar con ellos se mantiene en 12mts .


El CPUyE define un sistema de corredores jerarquizados en el Partido, que son aquellas calles de mayor relevancia y circulación. En estas calles, el código permite una altura máxima de 30mts. y 33mts en caso de que haya un retiro de línea municipal (10 pisos aproximadamente). Para este sistema de corredores jerarquizados, en la Ordenanza Nº 12.741 se agregan las calles Sarmiento (entre Ituzaingó y Alfonsín), Rosales (entre Hipólito Yrigoyen y Timote), Cafferata (entre Uriarte y Timote), Uriarte (entre José Ingenieros y Jose M. Estrada) y Coronel D Elia (entre Rivadavia y San Martín) a las ya vigentes hasta la fecha en el Anexo II, comprendidas por las siguientes calles Hipólito Yrigoyen, Eva Perón (a partir de Oncativo hacia el este), Máximo Paz, Remedios de Escalada de San Martín, San Martín, Viamonte, 25 de Mayo, Cnel. Rosales, Marco Avellaneda, Rivadavia, Pte. Perón, Rodríuez,, Centenario Uruguayo, 29 de Septiembre, Arias (e/ 29 de septiembre y Esquiú). Saliendo de esta lista la calle Madariaga (e/Arias y Eva Perón).


En relación a las normativa sobre estacionamiento, el código alienta a los proyectos a contemplar la inserción de estacionamientos, al permitir que la altura máxima se cuente a partir de la zona habitable, en áreas cuya densidad sea 1000 hab/ha (salvo la zona S2R4), en caso de que los estacionamientos se encuentren por debajo de la cota +6.80 m.


La zona E10 ha sido modificada en su extensión mediante la Ordenanza 12.741/18, agregando el área delimitada por las calles 29 de Septiembre, Arias (hoy Ramon Cabrero), Salta y Eva Peron, y los frentistas de la calle 29 de Septiembre, desde Dr. Lorenzo Guarracino a Malabia, correspondiente a Lanús Este. Asimismo, el área comprendida por las calles recién mencionadas, en la actualidad, tiene gran cantidad de lotes con uso residencial. Por lo tanto, al pasar a la zona E10 en caso de que sea destinado para uso comercial, gastronomía y estacionamiento, el CPUyE permite utilizar la totalidad de la superficie del lote hasta la altura de +7.00m. En el artículo menciona el deber de utilizar medidas necesarias para re-lentizar el escurrimiento de las aguas de lluvia a los conductos pluviales, sin exigencia alguna.


Análisis de casos


Para finalizar, se analizaron 2 zonas donde se interpreta la influencia que tendrá el CPUyE. En ambos casos se observa que el acceso a los servicios de cloacas no están cubiertos.


Zona 1


Barrio: Villa Spinola, Villa Fisher, Villa Libertad y Atlántida


Zonificación: La zona enmarcada sobre dichos barrios, las cuales correspondían a la zona S2-R3 será modificada en el Código de Planeamiento Urbano y pasarán a corresponder a S2-R4. Este cambio de zonificación impacta drásticamente sobre la densidad poblacional neta permitida aumentando de 800 a 1000 habitantes por hectáreas. Es decir, este territorio permitirá que habite casi el doble de habitantes por los mismos metros cuadrados, modificando así el formato de las viviendas y su distribución.


Cuadro de situación: Infraestructura de servicios públicos


Cloacas:


Fuente: https://www.geoinfra.minfra.gba.gov.ar/

Zona 2


Barrio: Pascopagano y Villa General Arias


Zonificación: La zona enmarcada sobre dichos barrios será modificada en el Código de Planeamiento Urbano: S1R1, S2R4 y S1CA. La modificación impacta directamente sobre la densidad poblacional permitida aumentando un 20%: de 800 a 1000 habitantes por hectárea.


Cuadro de situación: Infraestructura de servicios públicos


Cloacas:


Fuente: https://www.geoinfra.minfra.gba.gov.ar/

Conclusiones


De todo lo dicho en la modificación del código de planeamiento urbano y de edificación del Partido de Lanús impulsada por el Intendente Nestor Grindetti podemos extraer las siguientes conclusiones:


1- NO SE CONSULTÓ A OTRAS AUTORIDADES.


2.- AUMENTA LA DENSIDAD POBLACIONAL: modifica significativamente la cantidad de personas que pueden vivir por metro cuadrado (se pasa de 800 habitantes por hectárea a 1000 por hectárea) en la zona que en el mapa se ve azul denominada S2R4 la cual, a la vez, pasa a ocupar una extensión que casi triplica su radio en el territorio comparado con el Código urbano anterior, y en la zona naranja denominada S1R1 aumenta su extensión un 20 % aunque conserva la misma densidad poblacional.


3.- PRODUCE UN ESTALLIDO DE SERVICIOS: pues no se desarrollaron previamente los estudios necesarios para prever la multiplicación de usuarios a servicios públicos, que actualmente colapsan por la falta de mantenimiento e inversión. Los sectores afectados a las modificaciones no han tenido ampliaciones, mejoras o nuevas ejecuciones de obra. El riesgo al colapso se refleja directamente en las variables ambientales, a continuación tomamos dos indicadores centrales: la inversión en saneamiento que deberían estar previstas con antelación al desarrollo inmobiliario, pero ocurre la situación opuesta y esto genera vertidos clandestinos de aguas grises y negras sobre desagües pluviales que luego serán conducidos a cuerpos de agua sin tratamiento previo generando un impacto ambiental irremediable. De igual manera, el volumen de residuos sólidos urbanos se duplica y no se han desarrollado los proyectos tendientes a ejecutar un sistema de recolección con una frecuencia adaptada a las dimensiones de la generación por lo que se formaran microbasurales en la zona.


4.- NO RESUELVE DÉFICIT HABITACIONAL: ya que debilita las posibilidades de desarrollo a largo plazo. El aumentos de zonas con alto valores de indicadores urbanísticos, alienta una mayor circulación poblacional y de capitales inmobiliarios en sectores cuyo servicios se encuentran colapsados, o próximo a estarlo por lo tanto se interpreta que dicha modificación se haya realizada por una visión sesgada de la realidad que viven los lanusenses.


5.- NO SE PERCIBE EL INTERÉS DE DESCENTRALIZAR EL DISTRITO Y PROMOVER OTRAS ZONAS.


Esta modificación al código que delimita las acciones para llevar a cabo la construcción de nuestra ciudad está lejos de mejorar la calidad de vida de quienes habitamos los barrios de Lanús. Más edificios con mayores alturas pueden devenir en un montón de cuestiones estructurales (como ser inundaciones, cortes eléctricos, desborde de servicios sanitarios, etc.) que sigan deteriorando nuestro día a día, si no pensamos quiénes construyen y para quiénes lo hacen.


Sin fomento a la industria ni al empleo local, sin construcción de nuevas escuelas ni centros de salud, con un mercado fuerte al frente de los negocios inmobiliarios que construye para pocos y que está lejos de buscar solución al déficit habitacional de los y las lanusenses, vemos cómo se planifica y se construye lo que algunxs llaman una “Ciudad dormitorio”, en donde quienes habitan sólo encuentran posible satisfacer la necesidad de pasar la noche, teniendo que buscar en otros municipios la estructura que satisfaga el resto de las necesidades para desarrollar tareas productivas y reproductivas.


Ante un territorio con escasez de espacios verdes e infraestructura para los cuidados, la salud y la educación, el debate y las modificaciones a nuestro Código para construir la Ciudad que nos merecemos tiene que darse de cara a la sociedad. Es por esto, que rechazamos rotundamente la propuesta y la forma de aprobación de la misma.

Lanús tiene que cerrar con la gente adentro, siendo más justa e inclusiva.


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